Beregning av markedsverdi av tomt. Fremgangsmåte for å vurdere markedsverdien av en tomt

DEN RUSSISKE FØDERASJONS EIENDOMSMINISTERIET
REKKEFØLGE
datert 6. mars 2002 nr. 568-r
"OM GODKJENNING AV METODOLOGISKE ANBEFALINGER
VED Å BESTEMME MARKEDSVERDI PÅ LAND"
(som endret etter ordre fra eiendomsdepartementet i Den russiske føderasjonen datert 31. juli 2002 nr. 2314-r)

I samsvar med dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen datert 6. juli 2001 nr. 519 "Om godkjenning av vurderingsstandarder" (Samlet lovgivning fra Den russiske føderasjonen, 2001, nr. 29, art. 3026):

Minister
F.R. GAZIZULLIN

Godkjent
i rekkefølge
Russlands eiendomsdepartement
datert 03.06.2002 nr. 568-r

I. Generelle bestemmelser

Disse metodiske anbefalingene for å bestemme markedsverdien av tomter ble utviklet av det russiske eiendomsdepartementet i samsvar med dekret fra regjeringen i Den russiske føderasjonen av 6. juli 2001 nr. 519 "Om godkjenning av verdsettelsesstandarder."

Metodiske anbefalinger kan benyttes for å vurdere tomter (takstobjekter) som ikke er tatt ut av omløp, som er dannet (eller kan dannes) i samsvar med loven (heretter kalt "tomter").

II. Metodegrunnlag for vurdering av markedsverdi av tomter

Markedsverdi gis til de tomtene som er i stand til å tilfredsstille behovene til brukeren (potensiell bruker) i en viss tid (nytteprinsippet).

Markedsverdien av en tomt avhenger av tilbud og etterspørsel i markedet og arten av konkurranse mellom selgere og kjøpere (prinsippet om tilbud og etterspørsel).

Markedsverdien av en tomt kan ikke overstige de mest sannsynlige kostnadene ved å anskaffe en gjenstand med tilsvarende nytte (substitusjonsprinsippet).

Markedsverdien av en tomt avhenger av forventet verdi, varighet og sannsynlighet for å motta inntekt fra tomten over en viss tidsperiode med den mest effektive bruken, uten å ta hensyn til inntekter fra andre produksjonsfaktorer tiltrukket av tomten. for næringsvirksomhet (heretter, i forbindelse med disse anbefalingene, tomteleie ) (forventningsprinsipp).

Markedsverdien av en tomt endres over tid og fastsettes på en bestemt dato (endringsprinsipp).

Markedsverdien av en tomt er avhengig av endringer i tiltenkt formål, tillatt bruk, andre personers rettigheter til tomten og deling av eiendomsretten til tomten.

Markedsverdien av en tomt avhenger av dens beliggenhet og påvirkning av eksterne faktorer (prinsippet om ytre påvirkning).

Markedsverdien av en tomt bestemmes ut fra dens mest effektive bruk, det vil si den mest sannsynlige bruken av tomten, som er fysisk mulig, økonomisk begrunnet, oppfyller lovkrav, er økonomisk gjennomførbar og som et resultat av at estimert verdi av tomten vil være maksimal (prinsippet om den mest effektive bruken) . Den mest effektive bruken av en tomt bestemmes under hensyntagen til dens mulige berettigede inndeling i separate deler som er forskjellige i form, type og brukstype. Den beste bruken er kanskje ikke den nåværende bruken av landet.

Når du bestemmer den mest effektive bruken, tas følgende i betraktning:

tiltenkt formål og tillatt bruk;
de rådende arealbruksmetoder i umiddelbar nærhet av den vurderte tomten;
utsikter for utviklingen av området der tomten ligger;
forventede endringer i markedet for land og andre eiendommer;
dagens bruk av arealet.

Det anbefales å vurdere markedsverdien av tomter i samsvar med de metodiske prinsippene gitt ovenfor.

Datoen for å vurdere verdien av en tomt bør som regel ikke være senere enn datoen for den siste inspeksjonen av takstmannen.

Ved vurderingen plikter takstmannen å bruke opplysninger som sikrer påliteligheten til vurderingsrapporten som et dokument som inneholder opplysninger av bevisverdi. Mengden informasjon som benyttes i vurderingen, valg av informasjonskilder og fremgangsmåten for bruk av informasjon bestemmes av takstmannen. Ved fastsettelse av markedsverdi av tomter kan opplysninger innhentet under den statlige matrikkelverdien benyttes. (som endret etter ordre fra Eiendomsdepartementet i Den russiske føderasjonen datert 31. juli 2002 N 2314-r) (se teksten i forrige utgave)

Resultatet av vurderingen skal dokumenteres i en skriftlig vurderingsrapport.

Takseringsrapporten kan inneholde vedlegg, hvis sammensetning fastsettes av takstmannen under hensyntagen til de krav som vilkårene i takstavtalen stiller.

Alt materiale i takseringsrapporten skal være rettet mot å begrunne markedsverdien av tomten. Inkludering i takseringsrapporten av materialer og informasjon som ikke er relatert til fastsettelse av markedsverdi, bør unngås.

Det anbefales å inkludere i rapporten om vurdering av markedsverdien av en tomt:

beskrivelse av tomten, inkludert tiltenkt formål og tillatt bruk av tomten, andre personers rettigheter til tomten, deling av eiendomsrett til tomten;
beskrivelse av bygninger, strukturer, strukturer, tekniske infrastrukturanlegg som ligger innenfor tomten, samt resultatene av arbeid og menneskeskapte påvirkninger som endrer de kvalitative egenskapene til tomten (heretter kalt landtomtforbedringer);
fotografier av landet og dets forbedringer;
karakterisering av tilstanden til landet og eiendomsmarkedet;
etablere muligheten for den mest effektive bruken av tomten.

Den endelige verdien av markedsverdien av en tomt skal uttrykkes i rubler som én enkelt verdi, med mindre annet er bestemt i takstavtalen (for eksempel kan takstavtalen fastsette at den endelige verdien av tomten er uttrykt som et område av verdier).

IV. Vurderingsmetoder

Ved gjennomføring av en vurdering er takstmannen forpliktet til å bruke (eller begrunne bruksnektelsen) kostnads-, sammenlignings- og inntektsmetoder til vurdering. Takstmannen har rett til selvstendig å fastsette spesifikke vurderingsmetoder innenfor hver vurderingstilnærming. Dette tar hensyn til volumet og påliteligheten til markedsinformasjon som er tilgjengelig for bruk av en bestemt metode.

Ved vurdering av markedsverdi av tomter benyttes som regel salgssammenlikningsmetoden, fordelingsmetoden, fordelingsmetoden,, restmetoden og tiltenkt bruksmetode.

Den komparative tilnærmingen er basert på salgssammenligningsmetoden, allokeringsmetoden og distribusjonsmetoden. Inntektstilnærmingen er basert på metoden for kapitalisering av grunnrente, restmetoden og metoden for tiltenkt bruk. Elementer av kostnadstilnærmingen når det gjelder beregning av kostnad ved reproduksjon eller utskifting av jordforbedringer er brukt i restmetoden og tildelingsmetoden.

Følgende er innholdet i de oppførte metodene i forhold til å vurdere markedsverdien av tomter som er besatt av bygninger, konstruksjoner, konstruksjoner eller beregnet på plassering, samt funksjonene ved å vurdere markedsverdien av jordbruksareal.

Hvis andre metoder brukes i vurderingsrapporten, er det tilrådelig å opplyse om innholdet og begrunne bruken.

1. Salgssammenligningsmetode

Metoden brukes til å vurdere tomter, både okkupert av bygninger, strukturer og (eller) strukturer (heretter - utbygde tomter), og tomter som ikke er okkupert av bygninger, strukturer og (eller) strukturer (heretter - ubebygde tomter). Betingelsen for å anvende metoden er tilgjengeligheten av informasjon om prisene på transaksjoner med tomter som er analoger til eiendommen som verdsettes. I mangel av informasjon om prisene på transaksjoner med tomter er det tillatt å bruke tilbuds- (etterspørsels)priser.

bestemmelse av elementene som evalueringsobjektet sammenlignes med med analoge objekter (heretter referert til som sammenligningselementene);
bestemmelse for hvert sammenligningselement av arten og graden av forskjeller mellom hver analog og tomten som vurderes;
bestemmelse for hvert av sammenligningselementene i prisjusteringer av analoger som tilsvarer arten og graden av forskjeller mellom hver analog fra den vurderte tomten;
justering for hvert element av prissammenligning av hver analog, utjevning av forskjellene deres fra den vurderte tomten;
beregning av markedsverdi av en tomt gjennom en rimelig generalisering av justerte priser på analoger.

Sammenligningselementene inkluderer verdifaktorene til eiendommen som vurderes (faktorer hvis endringer påvirker markedsverdien til eiendommen som vurderes) og egenskapene til transaksjoner med tomter som har utviklet seg i markedet.

De viktigste kostnadsfaktorene pleier å være:

plassering og miljø;
tiltenkt formål, tillatt bruk, rettigheter for andre personer til tomten;
fysiske egenskaper (avlastning, område, konfigurasjon, etc.);
transport tilgjengelighet;
infrastruktur (tilstedeværelse eller nærhet til forsyningsnettverk og betingelser for tilknytning til dem, sosiale infrastrukturanlegg, etc.).

Egenskapene til landtransaksjoner inkluderer blant annet:

betingelser for finansiering av transaksjoner med tomter (forholdet mellom egne og lånte midler, vilkår for tilveiebringelse av lånte midler);
betalingsbetingelser når du foretar transaksjoner med tomter (betaling i kontanter, oppgjør med regninger, motregninger, byttehandel, etc.);
omstendighetene rundt transaksjonen med tomter (om tomten ble presentert for det åpne markedet i form av et offentlig tilbud, tilknytning til kjøper og selger, salg under konkursforhold, etc.);
endringer i priser for tomter for perioden fra datoen for inngåelse av en transaksjon med en analog til vurderingsdatoen.

Arten og graden av forskjeller mellom den analoge og den takserte tomten fastsettes i sammenheng med sammenligningselementene ved direkte sammenligning av hver analog med takstobjektet. I dette tilfellet forutsettes det at transaksjonen med takseringsobjektet vil bli foretatt på bakgrunn av kjennetegn ved transaksjoner med tomter som har utviklet seg i markedet.

Justeringer av prisene på analoger ved sammenligningselementer kan bestemmes både for prisen på en måleenhet av analogen (for eksempel en hektar, kvadratmeter) og for prisen på analogen som helhet. Prisjusteringer kan beregnes i penge- eller prosentvise termer.

Størrelsen på prisjusteringer bestemmes vanligvis på følgende måter:

direkte parvis sammenligning av priser på analoger som bare skiller seg fra hverandre i ett sammenligningselement, og fastsettelse, basert på den oppnådde informasjonen, av justeringer for dette sammenligningselementet;
direkte parvis sammenligning av inntekten til to analoger, som bare skiller seg fra hverandre i ett sammenligningselement, og bestemme, ved å kapitalisere forskjellen i inntekt, justeringer for dette sammenligningselementet;
korrelasjons-regresjonsanalyse av sammenhengen mellom endringer i sammenligningselementet og endringer i priser på analoger (priser på måleenheter av analoger) og fastsettelse av ligningen for forholdet mellom verdien av sammenligningselementet og markedsverdien av tomten plott;
bestemme kostnadene forbundet med å endre egenskapene til et sammenligningselement der analogen er forskjellig fra gjenstanden for evaluering;
sakkyndig underbyggelse av analoge prisjusteringer.

Som et resultat av å bestemme og gjøre justeringer, bør prisene på analoger (måleenheter for analoger), som regel være nær hverandre. Ved betydelige forskjeller i de justerte prisene på analoger, er det tilrådelig å velge andre analoger; elementer som det gjøres sammenligninger for; justeringsverdier.

2. Isolasjonsmetode

Vilkår for bruk av metoden:

Metoden innebærer følgende sekvens av handlinger:

beregning av gjenanskaffelseskostnaden eller kostnadene ved reproduksjon av forbedringer på den vurderte tomten;
beregning av markedsverdien av den takserte tomten ved å trekke fra markedsverdien av et enkelt eiendomsobjekt, herunder den takserte tomten, kostnaden for utskifting eller kostnaden ved gjengivelse av utbedringer av tomten.

Mengden av kostnader for å lage forbedringer på en tomt kan bestemmes ved å bruke aggregerte og (eller) elementære kostnadsindikatorer.

Integrerte kostnadsindikatorer inkluderer begge indikatorer som karakteriserer parametrene til objektet som helhet - kvadratisk, kubikk, lineær meter og indikatorer for komplekser og typer arbeid.

Elementære kostnadsindikatorer inkluderer elementære priser og priser som brukes til å bestemme kostnadsbeløpet for å lage forbedringer.

Aggregerte og elementære kostnadsindikatorer beregnet på prisnivå fastsatt for en bestemt dato (grunnprisnivå) kan omberegnes til prisnivået på verdsettelsesdatoen ved bruk av et system med gjeldende og prognoseindekser for endringer i byggekostnadene.

Beregning av kostnadsbeløpet for å lage forbedringer ved hjelp av elementære kostnadsindikatorer kan også utføres ved hjelp av ressurs- og ressursindeksmetoder. Ressursmetoden (ressursindeks) består i å beregne i gjeldende (prognose) priser og tariffer alle ressurser (kostnadselementer) som er nødvendige for å skape forbedringer.

Når man bestemmer kostnadsbeløpet for å lage forbedringer på en tomt, bør man ta hensyn til investorens fortjeneste - mengden av den mest sannsynlige belønningen for å investere kapital i å skape forbedringer. Investors fortjeneste kan beregnes som differansen mellom salgsprisen og kostnadene ved å lage lignende objekter. Investors fortjeneste kan også beregnes som avkastningen på kapitalen for hans mest sannsynlige investering med tilsvarende risikonivå.

Ved fastsettelse av gjenanskaffelseskostnad eller reproduksjonskostnad tas det hensyn til mengden akkumulert avskrivning av forbedringer.

Akkumulerte avskrivninger av forbedringer kan bestemmes totalt eller i monetære termer som summen av den fysiske, funksjonelle og delen av økonomiske avskrivninger som kan tilskrives forbedringene.

Fysisk avskrivning er tap av verdi av forbedringer på grunn av forringelse av deres fysiske egenskaper.

Funksjonell slitasje er tap av verdi av forbedringer på grunn av inkonsekvens i romplanleggingsløsningen, byggematerialer og ingeniørutstyr for forbedringer, kvaliteten på utført byggearbeid eller andre egenskaper ved forbedringer med moderne markedskrav for denne typen forbedringer .

Økonomisk svekkelse er tap av verdi på en enkelt eiendom forårsaket av den negative påvirkningen av faktorer utenfor den.

Fysisk og funksjonell slitasje kan være avtagbar eller uopprettelig. Økonomisk slitasje er vanligvis uopprettelig. I dette tilfellet kan slitasje fjernes hvis kostnaden for eliminering er mindre enn økningen i verdien av eiendommen som følge av eliminering.

3. Fordelingsmetode

Metoden brukes til å vurdere bebygde tomter.

Vilkår for bruk av metoden:

tilgjengelighet av informasjon om prisene på transaksjoner med enkeltstående eiendomsobjekter, tilsvarende et enkelt eiendomsobjekt, som inkluderer tomten som vurderes. I mangel av informasjon om transaksjonspriser er bruk av tilbuds- (etterspørsels-)priser tillatt;
tilgjengelighet av informasjon om den mest sannsynlige andelen av en tomt i markedsverdien til en enkelt eiendom;
korrespondanse av landforbedringer til den mest effektive bruken.

Metoden innebærer følgende sekvens av handlinger:

fastsettelse av elementene som en enkelt eiendomsgjenstand, inkludert den takserte tomten, sammenlignes med analoge gjenstander;
bestemmelse for hvert av sammenligningselementene av arten og graden av forskjeller mellom hver analog fra et enkelt eiendomsobjekt, inkludert den vurderte tomten;
fastsettelse for hvert av sammenligningselementene i prisjusteringer av analoger, tilsvarende arten og graden av forskjeller for hver analog fra et enkelt eiendomsobjekt, som inkluderer tomten som vurderes;
justering for hvert av elementene i prissammenligning for hver analog, utjevning av forskjellene deres fra et enkelt eiendomsobjekt, som inkluderer tomten som vurderes;
beregning av markedsverdien til en enkelt eiendom, inkludert den vurderte tomten, ved hjelp av en rimelig generalisering av de justerte prisene på analoger;
beregning av markedsverdien av den takserte tomten ved å multiplisere markedsverdien av et enkelt eiendomsobjekt, som inkluderer den takserte tomten, med den mest sannsynlige verdien av tomtens andel av markedsverdien til en enkelt eiendom. gjenstand.

4. Metode for kapitalisering av grunnrente

Metoden brukes til å vurdere bebygde og ubebygde tomter. Vilkåret for å anvende metoden er muligheten for å få tomteleie fra tomten som vurderes.

Metoden innebærer følgende sekvens av handlinger:

beregning av jordleie opprettet av en tomt;
å bestemme verdien av den tilsvarende kapitaliseringskoeffisienten for jordleie;

Kapitalisering av grunnrente betyr fastsettelse, på datoen for verdsettelsen, av alle fremtidige verdier av grunnrente som er lik hverandre eller endres med samme sats i like perioder. Beregningen gjøres ved å dividere verdien av tomteleie for første periode etter takstdato med tilsvarende kapitaliseringskoeffisient fastsatt av takstmannen.

Innenfor rammen av denne metoden kan verdien av tomteleie beregnes som inntekt ved utleie av tomt under de forhold som råder i tomtemarkedet.

De viktigste måtene å bestemme kapitaliseringsforholdet på er:

å dele verdien av jordleie for lignende tomter med salgsprisen;
en økning av den risikofrie kapitalavkastningen med premiebeløpet for risikoen forbundet med å investere kapital i den takserte tomten.

I dette tilfellet forstås den risikofrie avkastningen på kapital som avkastningen for den minst risikable investeringen av kapital (for eksempel avkastningen på innskudd fra banker med den høyeste pålitelighetskategorien eller avkastningen til forfall på statspapirer).

5. Resten metode

Metoden brukes til å vurdere bebygde og ubebygde tomter. Betingelsen for å anvende metoden er muligheten for å utvikle den takserte tomten med utbedringer som genererer inntekter.

Metoden innebærer følgende sekvens av handlinger:

beregning av netto driftsinntekt som kan tilskrives forbedringer i en viss tidsperiode som et produkt av kostnadene ved reproduksjon eller erstatning av forbedringer med tilsvarende kapitaliseringsforhold av inntekt fra forbedringer;
beregning av grunnrentebeløpet som forskjellen mellom netto driftsinntekt fra en enkelt eiendom for en viss tidsperiode og netto driftsinntekt som kan tilskrives forbedringer for tilsvarende tidsperiode;
beregning av markedsverdien av en tomt ved å aktivere tomteleie.

Metoden tillater også følgende handlingssekvens:

beregning av kostnadene ved reproduksjon eller utskifting av forbedringer som tilsvarer den mest effektive bruken av den vurderte tomten;
beregning av netto driftsinntekt fra en enkelt eiendom for en viss tidsperiode basert på markedsleiepriser;
å beregne markedsverdien til en enkelt eiendom ved å kapitalisere netto driftsinntekt i en viss tidsperiode;
å beregne markedsverdien av en tomt ved å trekke fra kostnadene ved reproduksjon eller utskifting av forbedringer fra markedsverdien til et enkelt stykke eiendom.

Netto driftsinntekter er lik differansen mellom faktiske bruttoinntekter og driftskostnader. I dette tilfellet er det kun de driftsutgiftene som som hovedregel dekkes av utleier som trekkes fra den faktiske bruttoinntekten.

Faktisk bruttoinntekt er lik differansen mellom potensiell bruttoinntekt og tap fra ledige lokaler og tap ved manglende husleie.

Potensiell bruttoinntekt er lik inntekten som kan oppnås ved å leie ut hele arealet til en enkelt eiendom i fravær av tap fra manglende husleie. Ved vurdering av tomt beregnes leietakster for bruk av en enkelt eiendom på grunnlag av markedsleiepriser (de mest sannsynlige leietakstene som eiendommen som vurderes kan leies ut på det åpne markedet i et konkurransepreget miljø, når Partene i transaksjonen handler rimelig og har all nødvendig informasjon, og leieprisen reflekterer ikke noen ekstraordinære omstendigheter).

For lokaler som står tomme og benyttes av eier til eget behov, benyttes også markedsleiepriser. Potensiell inntekt inkluderer andre inntekter fra varige utbedringer av eiendommen, men er ikke inkludert i leien.

Størrelsen på driftsutgiftene fastsettes ut fra markedsforhold for utleie av enkeltstående eiendomsobjekter. Driftskostnadene er delt inn i: konstant - uavhengig av bruksnivået til en enkelt eiendom, variabel - avhengig av bruksnivået til en enkelt eiendom og kostnader for å erstatte elementer av forbedringer med en utnyttbar levetid som er mindre enn bruksperioden for forbedringene som en helhet (heretter kalt elementer med kort levetid ). Driftskostnader inkluderer ikke avskrivninger på fast eiendom og utgifter til betjening av gjeldsforpliktelser på fast eiendom.

Kostnaden for å erstatte forbedringselementer med kort levetid beregnes ved å dele kostnadene for å lage disse forbedringselementene med bruksperioden. I prosessen med å utføre disse beregningene, er det tilrådelig å ta hensyn til muligheten for en prosentvis økning i midler for å erstatte elementer med kort levetid.

Forvaltningsutgifter inngår i driftsutgiftene uavhengig av hvem som forvalter eiendommen - eier eller forvalter.

Når du beregner kapitaliseringsrenten for landforbedringer, bør du ta hensyn til den mest sannsynlige endringsgraden i inntekt fra forbedringer og den mest sannsynlige endringen i kostnadene for forbedringer (for eksempel når kostnadene for forbedringer reduseres, ta hensyn til avkastningen på kapital investert i forbedringer).

6. Metode for tiltenkt bruk

Metoden brukes til å vurdere bebygde og ubebygde tomter.

Betingelsen for å anvende metoden er muligheten for å bruke grunnen på en måte som genererer inntekter.

Metoden innebærer følgende sekvens av handlinger:

fastsettelse av mengden og tidsstrukturen for utgifter som er nødvendige for bruken av en tomt i samsvar med dens mest effektive bruksalternativ (for eksempel kostnadene ved å lage forbedringer av en tomt eller kostnadene ved å dele en tomt i separate deler som forskjellig i form, type og brukstype);
bestemme mengden og tidsstrukturen for inntekt fra den mest effektive bruken av landet;
bestemme mengden og tidsstrukturen for driftsutgifter som er nødvendige for å generere inntekter fra den mest effektive bruken av landet;
å bestemme verdien av diskonteringsrenten som tilsvarer risikonivået ved å investere kapital i den vurderte tomten;
beregning av verdien av en tomt ved å neddiskontere alle inntekter og utgifter knyttet til bruken av tomten.

I dette tilfellet forstås diskontering som prosessen med å bringe alle fremtidige inntekter og utgifter til vurderingsdatoen til en diskonteringsrente fastsatt av takstmannen.

For å bringe alle fremtidige inntekter og utgifter til vurderingstidspunktet benyttes diskonteringsrenter, innhentet basert på en analyse av avkastningen på kapitalen til investeringer med tilsvarende risikonivå.

Inntektskilden kan være utleie, økonomisk bruk av en tomt eller et enkelt stykke eiendom, eller salg av en tomt eller et enkelt stykke eiendom i den mest sannsynlige tidsrammen til markedsverdi.

Beregning av inntekt ved opsjon på utleie av fast eiendom bør inkludere å ta hensyn til inntekt ved salg av en enkelt eiendom ved utgangen av prognoseperioden.

V. Funksjoner ved å vurdere markedsverdien av jordbruksland

Vurderingen av landbruksarealer utføres basert på deres tillatte, bærekraftige og mest effektive bruk, under hensyntagen til egenskapene til landbrukssoneringen av territoriet.

For å utføre en vurdering innenfor grensene til en landbrukstomt i samsvar med dens forklaring, skilles følgende:

jordbruksland (dyrkbar mark, slåttemark, beitemark, brakkmark og flerårig beplantning);
land okkupert av bygninger, strukturer, strukturer som brukes til produksjon, lagring og primær behandling av landbruksprodukter;
land okkupert av gårdsveier, kommunikasjoner, trær og busker beregnet på å beskytte land mot virkningene av negative (skadelige) naturlige, menneskeskapte og menneskeskapte fenomener, lukkede reservoarer.

Markedsverdien av en landbrukstomt bestemmes på grunnlag av vurderingen av jordbruksarealet som inngår i dens sammensetning og landet okkupert av bygninger, strukturer, strukturer som brukes til produksjon, lagring og primærforedling av landbruksprodukter. Samtidig fastsettes markedsverdien av den takserte tomten under hensyntagen til egenskapene til jordene som inngår i dens sammensetning, okkupert av gårdsveier, kommunikasjoner, trær og busker, ment å sikre beskyttelse av land fra effekter av uheldige naturlige, menneskeskapte og menneskeskapte fenomener, lukkede reservoarer som ikke kan brukes til næringsvirksomhet.

Landbruksareal og lukkede vannmasser som kan brukes til næringsvirksomhet (for eksempel fiske) verdsettes vanligvis ved bruk av salgssammenligningsmetoden eller leiekapitaliseringsmetoden.

Land okkupert av bygninger, strukturer, strukturer som brukes til produksjon, lagring og primærforedling av landbruksprodukter vurderes ved metoder for å vurdere bebygd eller beregnet for utvikling av tomter. Grunn under uthus (boder og andre ikke-varige bygninger) som ligger på jordbruksareal er vurdert som jordbruksareal.

Ved vurdering av markedsverdi av jordbruksareal ved bruk av salgssammenlikningsmetoden og, bør jordtomtens fruktbarhet, samt påvirkning av miljøfaktorer, tas i betraktning som en del av kostnadsfaktorene. Hovedfaktorene som bestemmer fruktbarheten til en tomt, spesielt, inkluderer: kvalitative egenskaper til jordlaget på tomten (næringsstoffinnhold, fuktighetstilførsel, lufting, mekanisk sammensetning, strukturell sammensetning, surhet, etc.), lettelse, mikroklima .

Ved vurdering av markedsverdien av jordbruksjord ved bruk av metoden for kapitalisering av jordleie, er det trekk ved beregning av jordleie knyttet til det vedtatte systemet for regnskap for fruktbarheten til en tomt.

Jordleie beregnes som differansen mellom bruttoinntekt og kostnadene ved landbruksproduksjon, tatt i betraktning fortjenesten til gründeren. Bruttoinntekt beregnes for en enhet landareal som produktet av standardavlingen til en jordbruksavling og markedsprisen.

Standardutbyttet til en landbruksavling bestemmes av fruktbarheten til tomten, målt i kvalitetspoeng.

Utvelgelsen av hoved- og tilknyttede landbruksvekster som det beregnes jordrente for, utføres fra et sett av avlinger som er typiske eller tradisjonelt dyrket på stedet for tomten. Samtidig er kriteriene for valg av avlinger og deres rotasjon å sikre størst inntekt og opprettholde jordens fruktbarhet.

Materialkostnader for produksjon av landbruksprodukter bestemmes på grunnlag av teknologiske kart som fastsetter standardkostnader for frø, drivstoff og smøremidler, gjødsel mv. i natura.

Kostnader i pengeverdier beregnes ut fra markedspriser som gjelder i området hvor tomten ligger.

Ved beregning av kostnader tas nivået på ingeniørutviklingen til tomten i betraktning, inkludert tettheten til veinettet, veiklassen, nærhet til transportveier, bearbeidingspunkter for landbruksråvarer og material- og tekniske forsyningssentre.

Ved beregning av bruttoinntekt fra dyrkbar mark kan det tas hensyn til muligheten for å få flere avlinger i løpet av en sesong for vegetabilske produkter og medisinske planteprodukter.

Innskuddet vurderes etter metoden for tiltenkt bruk, under hensyntagen til den økonomiske gjennomførbarheten av overføringen til en annen type (typer) jordbruksland.

Ved beregning av bruttoinntekten til slåttemark og beitemark bør man gå ut fra standardavlingen deres. Standardavlingen av slåttemark og beitemark bestemmes av omdannelsen til centner fôrenheter (1 centner fôrenheter tilsvarer 1 centner havre). I dette tilfellet bestemmes mengden av bruttoinntekt på grunnlag av markedsprisen på havre.

Når du beregner bruttoinntekten til flerårige plantinger, anbefales det å gå ut fra hyppigheten av fruktingen og standardutbyttet av frukt- og bærprodukter. Dette tar hensyn til:

alder av flerårige plantinger;
art-sortsammensetning av flerårige plantinger;
funksjoner ved den romlige plasseringen av flerårige plantinger innenfor grensene til tomten;
muligheten til å generere inntekter fra tilleggsprodukter hentet fra rekkene av frukthager og vingårder.

Rettspraksis og lovgivning - Ordre fra Eiendomsdepartementet i Den russiske føderasjonen datert 03/06/2002 N 568-r (som endret 07/31/2002) "Om godkjenning av metodiske anbefalinger for å bestemme markedsverdien av tomter"

For klynger der det også benyttes opplysninger om husleie for tomter, utføres beregningen av markedsverdien av tomter etter metoden for kapitalisering av tomteleie i samsvar med punkt 4 i kapittel IV i Metodiske anbefalinger for å bestemme markedet. Verdi av tomter, godkjent etter ordre fra Russlands eiendomsdepartementet datert 06.03.2002 N 568-r (heretter - Metodologiske anbefalinger for å bestemme markedsverdien av tomter).

Jord brukes i mange områder av menneskelig aktivitet (kommunal, politisk, økonomisk, landbruks, osv.) og er en viktig faktor for å opprettholde et riktig nivå på økonomien.

Siden land er en begrenset ressurs, er det under streng kontroll. For å gjøre dette brukes en vurdering for å fastsette markedsverdien på eiendommen. Denne prosessen har sine egne egenskaper som er verdt å studere.

Lovregulering av spørsmålet

I Russland er lovregulering av landutnyttelsesspørsmål på et tidlig stadium. Reguleringsdokumenter vedtatt ved lov etablerer alle generelle prinsipper og konsepter for å vurdere verdien av land, noe som har en positiv innvirkning på situasjonen som helhet.

Det er 4 nivåer i systemet med reguleringshandlinger:

Formål og metoder for gjennomføring

Taksering er ment å bestemme prisen på noe. Følgelig er verdsettelsen av en tomt kostnadsbestemmelsesprosess grunneiendom på markedet. Mange har støtt på salg, kjøp og utleie av land, siden det er veldig multifunksjonelt for å drive egen virksomhet.

Vurderingen brukes ofte til å fastslå låntakers kredittverdighet (ved søknad om boliglån), for å tiltrekke seg investeringer, for å dele eiendom, for regnskapsføring osv.

Fremheve tre typer vurderinger lander:

Monetære. Brukes til å bestemme grunnskattesatsen og ved inngåelse av kontrakter; på sin side er det to typer monetær verdsettelse: normativ og monetær;
Økonomisk. Brukes til å bestemme egnetheten til land for dyrking av en viss avling, når man analyserer den mest rasjonelle bruken av land; tatt i betraktning når du gjennomfører en regulatorisk vurdering av objektet;
Jordgradering. Den er en del av jordmatrikkelen og er grunnlag for økonomisk vurdering på jordbruksområdet; brukes til å bestemme jordsmonnets egnethet og også for å forutsi tap i jord- og skogbruk.

Finnes tre typer grunnverdi: marked, matrikkel og regulering.

Markedspris – mest mulig pris som det takserte objektet kan presenteres for på det åpne markedet. I dette tilfellet har de to partene i transaksjonen all nødvendig informasjon og nødsituasjoner påvirker ikke prisen.

Dersom vurderingen ikke fastslår en viss type verdi på objektet, fastsettes markedsprisen.

Matrikkelpris brukes til skatteformål. Denne typen kostnad er satt som en prosentandel av markedsverdien.

Regulatorisk – innledende, fast kostnad fastsatt av staten i sin egen interesse. Den brukes ved kjøp av jord til privat eie, ved arveavsetning eller ved overdragelse mv. Standardkostnaden fastsettes årlig av regjeringen i Den russiske føderasjonen.

Den regionale standardprisen kan endres av regjeringen i den russiske føderasjonen avhengig av egenskapene til jorda og selve objektet, men prisen bør ikke være mer enn 75% av markedsverdien. Det kan endres av lokale myndigheter i den tilsvarende regionen, men ikke mer enn 25 % av det som er fastsatt av staten.

Eksisterende metoder og kriterier

Matrikkelverdivurdering av tomter utført av Federal Real Estate Cadastre Agency, dets regionale organer, organisasjoner og foretak under deres ledelse. Personer med tillatelse til å foreta vurderinger har rett til å arbeide innenfor dette området.

Eksistere grunnvurderingsmetoder, som er delt inn i 2 tilnærminger:

Inntekt tilnærming inkluderer metoder

tiltenkt bruk;
kapitalisering av jordleie;
restmetoden.

Tiltenkt bruksmetode brukes til å bestemme verdien av eiendommer (bygd og ubebygd) med sikte på å generere inntekter ved å utvikle siden med forbedringer.

Grunnrentekapitaliseringsmetode brukes til å vurdere objekter for å få tomteleie. Både utbygde og ubebygde områder kan vurderes. For å bruke denne metoden må tomteleieprisene behandles og verdien fastsettes som leieinntekt. Leieavgiften bestemmes av eiendommens beliggenhet, dens størrelse, funksjon, form, tilgjengelighet av kommunikasjon, tilgjengelighet for kjøretøy og type arealbruk.

Resten metode brukes til å vurdere grunneiendommer, gjør det mulig å generere inntekter. Også, som i kapitaliseringsmetoden, kan både utviklede og ubebygde områder vurderes. For å bruke denne metoden må du først og fremst bestemme verdien av landet som kan forbedres med det formål å tjene penger. Deretter aktiveres inntekter ved å etablere inntekter fra anlegget og bygningene.

Komparativ tilnærming inkluderer metoder

utslipp;
fordeling;
salgssammenligninger.

Valgmetode brukes til å vurdere land for å avgjøre om forbedringer av landet samsvarer med dens høyeste og mest fordelaktige bruk. Denne metoden er kun egnet for bebygde områder.

Distribusjonsmetode brukes til å vurdere tomter for å fastslå forholdet mellom verdien av land og bygninger bygget på den. Brukes til oppbygde gjenstander. Mest egnet for nybygg, da de skal overholde effektiv og rasjonell bruk av arealer. For å bruke fordelingsmetoden må du ha informasjon om forholdet mellom prisen på tomten og bygningene som er oppført på den. Resultatet vil imidlertid ikke være nøyaktig.

Salgssammenligningsmetode brukes til å sammenligne priser på lignende land. Det er en av de enkleste og mest effektive. Gir ganske nøyaktige markedsindikatorer. For det russiske markedet, som ikke er informasjonsåpent, er den nevnte metoden imidlertid ikke egnet. Bruken påvirkes av markedssituasjonen, stedets beliggenhet, terreng, jordegenskaper, bruksmuligheter, eierskap osv.

Evalueringskriterier lander:

stedet plassering;
tilgjengeligheten av kommunikasjon og muligheten til å koble dem hvis de er fraværende;
transporttilgjengelighet til tomten;
formålet med bruken og muligheten for å endre formålet;
data fra geologisk og geodetisk forskning.

Fremgangsmåte

Opprinnelig kompilert avtale. For å gjøre dette må du angi hvilket formål nettstedet skal brukes til, type eierskap, om det er utviklet osv. Etter denne prosedyren settes det en dato for arbeidet som skal fullføres, det vil si tidspunktet da inspeksjonen skal utføres. Før ham er det nødvendig å samle alle dokumentene, nemlig egenskapene, beskrivelsen av landet, dets egenskaper, tilstedeværelsen av eventuelle mineraler. Deretter ses objektet, hvoretter dokumentasjon basert på resultatene av prosedyren samles inn igjen og verdsettelsesalternativet etableres (marked, matrikkel, regulatorisk). Hele prosessen konsoliderer seg tomtetakseringsrapport.

Dokumentene som kreves for vurdering kan variere noe avhengig av type eiendom, det være seg en tomt, et boligbygg eller en leilighet (rom).

Dokumenter som kreves for sakkyndig vurdering tomt:

Liste over papirer som kreves for vurdering bolighus:

kopier:
- eierens identitetskort;
- BTI teknisk pass for et boligbygg;
- statlig lov om tomten.

For å bestemme prisen på en leilighet (rom) du vil trenge:

dokument som bekrefter eiendomsretten (eierskap, leiekontrakt);
eierens identifikasjonskort;
kopi av BTI-teknisk pass.

Priser for vurdering av eiendommen varierer avhengig av lokalitet, organisasjonen som er involvert i dette osv. I gjennomsnitt kan beløpet være:

4000 gni. for en tomt med et hus;
3000 gni. for et boligbygg;
2500 rubler - tomt.

For reglene og nyansene for å utføre prosedyren som er diskutert, se følgende video:

Etter å ha analysert potensialet til et stykke land og valgt mulige alternativer for bruken, må takstmannen gå videre til å analysere den beste og mest effektive bruken (HBEI). Det vil si å identifisere disse bruksområdene blant rimelige, gjennomførbare og lovlige alternativer som er fysisk mulig, rimelig rimelig og økonomisk mulig, og som resulterer i størst verdi for landet.

I tillegg til analysen av NEI, kan følgende brukes til å estimere verdien av en tomt:

Sammenlignende salgsanalysemetode (SAP).

Verdsettelsesmetode basert på restverdi.

Overføringsmetode.

Metode for kapitalisering av grunnrente.

Resten metode for land.

Analyse av best og mest effektiv bruk av areal gir mulighet for en sammenligning av alternative muligheter for utvikling (utvikling) av en tomt. For hver utbyggingsmulighet beregnes grunnens restverdi. Den høyeste restverdien av tomt tilsvarer dens beste og mest effektive bruk.

Det første trinnet i analysen er å velge de brukstilfellene som er rimelig gjennomførbare, med tanke på markedsmuligheter og begrensninger. Potensialet til beliggenheten, markedsetterspørselen og rettighetene til rettsutvikling er tatt i betraktning. Denne prosedyren lar oss identifisere bare berettigede alternativer for bruk av land, og eliminerer dermed behovet for å samle inn unødvendig informasjon. Således, hvis reguleringsbestemmelser begrenser arealutvikling til kun boligbygg, vurderes ikke kommersielle eller industrielle utviklingsalternativer i det hele tatt. Men hvis analytikeren mener at reguleringsbestemmelsene for et gitt område vil bli revidert i fremtiden, bør de tilhørende gjeldende restriksjonene ikke utelukke vurdering av utbyggingsalternativer for ikke-bolig.

På det andre trinnet bestemmes utviklingskostnadene for hver av de alternative strategiene. Ressurskvaliteten til stedet og den teknologiske gjennomførbarheten til ulike utviklingsalternativer tas i betraktning.

På det tredje trinnet bestemmes den økonomiske gjennomførbarheten av de identifiserte utviklingsstrategiene. For hvert alternativ utarbeides det en resultatprognose. For hver utviklingsstrategi, basert på forutsetninger og forutsetninger om fremtidig markedsadferd, beregnes netto driftsinntekter.

På fjerde trinn fordeles netto driftsinntekter mellom grunn og bygninger (konstruksjoner). Analytikeren kan bruke kapitaliseringsforhold bestemt fra tilgjengelig markedsinformasjon eller basert på investorforventninger. Hvert utbyggingsalternativ kan ha sin egen forskjellige koeffisient. Forholdet avhenger av risikonivået, lengden på kapitalgjenvinningsperioden, finansieringsstrukturen og forventet økning eller reduksjon i verdien av objektet.

Sammenlignende salgsanalysemetode (SAP) innebærer å fastsette markedsverdier av tomter ved å konvertere salgsprisene på sammenlignbare tomter til markedsverdien av den takserte tomten.

I våre forhold kan denne metoden brukes til å bestemme kostnadene for tomter for individuell boligbygging, hagetomter og grønnsakstomter.

I henhold til verdsettelsesteori, når denne metoden brukes, må takstmannen bruke seks sammenligningselementer:

Vilkår for finansiering av transaksjonen.

Salgsbetingelser.

Salgstid.

Plassering.

Fysiske egenskaper.

Inntektskarakteristikker.

For hvert sammenligningselement gjøres det hensiktsmessige justeringer (tabell 8.1) basert på å gjøre det sammenlignbare området likt det som vurderes.

Rekkefølgen av endringene er som følger. Takstmannen innhenter foreløpige pristall og anvender etterfølgende justeringer av tidligere justert verdi.

Tabell 8.1

Justeringstabell for estimering av kostnaden for en tomt

Sammenligningselementer	Endring	Justert pris, tusen rubler
Salgspris
Spesielle forhold
Spesielle salgsbetingelser
Markedsforhold (tid)
plassering
Fysiske egenskaper
Verdien av eiendommen som vurderes

Når man tar hensyn til fysiske egenskaper, er det nødvendig å ta hensyn til korreksjoner for stedets størrelse, uregelmessig form og vinkelplassering.

Det er kjent at jo større tomten er, jo lavere er prisen per arealenhet som regel.

I land med markedsøkonomi er det spesielle tabeller som lar deg ta hensyn til virkningen av konsolideringen av en tomt på verdien. Under våre forhold må takstmannen gjøre en slik analyse uavhengig, det vil si at det er nødvendig å konstruere en graf, for eksempel av avhengigheten av salgsprisen på 1 m 2 eller hundre kvadratmeter tomt på arealet til plottet.

Det er også kjent at med samme areal er et trekantet område vurdert til lavere enn et rektangulært på grunn av ulempen ved å jobbe med det. For å verdsette trekantede tomter bruker takstmenn ofte "65-35-regelen", som sier at "verdien av en trekantet tomt med gatefront vil være omtrent 65 % av verdien av en rektangulær tomt."

For å vurdere uregelmessig formede områder kan man bruke en teknikk når arealet deles inn i rektangler, som vurderes separat, og totalkostnaden er summen av kostnadene til de enkelte delene.

Virkningen av hjørneplasseringen bestemmes av den kommersielle mottakeren av stedet. For butikker og bensinstasjoner gir denne plasseringen visse fordeler, og derfor vil kostnadene deres være høyere. For hageplotter og hyttebygging reduserer hjørneplasseringen kostnadene deres. For å vurdere hjørneplasseringen er det nødvendig å samle inn viss statistikk om salg og foreta en passende analyse av denne påvirkningen for områder for ulike formål.

Verdsettelsesmetode basert på restverdi. Under denne metoden trekkes verdien av bygninger fra salgsprisen på eiendommen, noe som resulterer i et estimat av verdien av tomten til dens restverdi.

Denne teknikken er spesielt nyttig i langt utbygde områder når det ikke er salg av ledige tomter. Metoden gir mer nøyaktige resultater for tomter med relativt nye bygninger som det foreligger kostnadsoverslag for.

Hvis det ikke er nok informasjon om salg, kan ekspertestimat av verdien brukes som startverdier. Nøyaktigheten av metoden avhenger av hvor pålitelig den sakkyndige vurderingen og beregningen av byggekostnadene er.

Overføringsmetode. For en bestemt type eiendom og en bestemt region er det en viss sammenheng mellom kostnaden for tomt og kostnaden for bygninger. Derfor, hvis en region ikke har et tilstrekkelig antall salg av ubebygd land, er det mulig å velge en sammenlignbar region med et tilstrekkelig antall fullførte transaksjoner, bestemme det typiske forholdet mellom verdien av land og verdien av bygninger, og bruke dette forholdet i vurderingen for den regionen.

Fordelen med denne metoden er at det ikke er behov for å bruke kostnadsmetoden for å bestemme kostnadene for bygninger.

Metode for kapitalisering av grunnrente. Denne metoden kan brukes når tomt leies separat fra bygninger og konstruksjoner.

Hvis leieavtalen er nyere eller ganske nøyaktig gjenspeiler det nåværende leiemarkedet, kan nettoleiebeløpet aktiveres direkte i verdien av eiendommen.

Eksempel: En tomt ble nylig leid ut under forutsetning av at driftskostnader tilskrives leietaker for 100 000 rubler per år i 10 år. Kapitaliseringsgrad - 15%. Bestem kostnadene for et stykke land.

Løsning: 100 000: 0,15 = 666 700 rubler.

Resten metode for land. Metoden er basert på prinsippet om inkrementell produktivitet. Verdien av land beregnes som resten etter å ha tatt hensyn til alle nødvendige utbetalinger knyttet til arbeids-, kapital- og forvaltningskostnader.

Eksempel: Det er nødvendig å vurdere en tomt på 16 hektar avsatt til boligutvikling, med en tillatt mengde på 1 hus per 10 dekar. Eieren selger nettsteder som måler 0,1 hektar, tatt i betraktning landskapsarbeid og kommunikasjon, for 175 000-220 000 rubler (i gjennomsnitt 200 000 rubler). Kostnader for forberedelse av stedet, landskapsarbeid og kommunikasjon vil kreve 14 000 000 rubler. Designkostnader, administrative kostnader, transaksjonskostnader og andre overheadkostnader utgjør i gjennomsnitt for slike prosjekter 25 % av total salgspris. Tillatte lånegebyrer, vedlikeholdskostnader og fortjeneste vil være 40 % av nettoinntekten. Bestem kostnadene for et stykke land.

1. Anslått salgspris for tomter 160 * 200000 = 32 (millioner rubler)

2. Utviklingskostnader - 14 (millioner rubler)

3. Generelle faste kostnader (25 %) - (8 millioner RUB)

4. Nettoinntekt eksklusiv fortjeneste - (klausul 1. – (klausul 2 + klausul 3)) - 10 (millioner rubler)

5. Eierkostnader og fortjeneste (40 % av 10 000 000) - 4 (millioner rubler)

Kostnaden for ubebygd land er 6 (millioner rubler).